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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2017年4月30日
区分登記されている二世帯住宅の解消方法
  税理士 深代勝美

1.居住用宅地等の小規模宅地の特例について

  1. 二世帯住宅で構造上区分(外階段等)されていても、区分登記されてなければ、同居が認められ小規模宅地の特例の適用が受けられます。


  2. 二世帯住宅で構造上区分(外階段等)されていて、区分登記されている場合は、子Aは同居が認められず小規模宅地の特例の適用は認められません。


2.区分登記された場合の解決方法

区分登記された建物でも、1階と2階を一緒に登記する(これを「合体」と言います)ことにより小規模宅地の特例の適用を受けられるようになります。

  1. 建物全部が父親名義の場合


    区分登記されていても、合体することにより小規模宅地の特例の適用が受けられます。
    1階も2階も父名義である場合には、問題の解決は比較的簡単です。1階2階を合体すれば区分登記が解消され、区分登記されていない建物になります。
    土地であれば、隣接する土地を合筆するのと同じ方法です。

    【土地の場合】


  2. 1階が子供、2階が父親で区分登記した場合
    (イ)現状


    父親が2階に2,000万円、子が1階に3,000万円資金を出したとします。
    共有登記するには、2階と1階の持分を父親と子で同じ持分にする必要が有ります。
    父親が2階に2,000万円、子が1階に3,000万円だとすると、共有登記の結論は父親が2/5、子が3/5となります。

    (ロ)等価交換する


    先ず、1階と2階を父と子で共有登記にしなければなりませんので、一度父と子が等価で1階と2階の持分を交換することが必要になります。
    等価交換する部分は、1階が1,200万円  (3,000万円×2/5)部分を子から父親に、2階が1,200万円(2,000万円×3/5)部分を父から子に交換します。
    (ハ)共有登記する


    等価交換により、1階部分と2階部分の持分が父親2/5、子3/5で一緒になりますから、合体すれば一つの建物として登記されます。
    結果、子は居住用宅地等の小規模宅地の特例の適用の適用が受けられます。
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