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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2017年7月31日
広大地の評価通達の改正予定
  税理士 深代勝美

2017年度の税制改正大綱で項目に挙がっていた{広大地の評価}の改正に関して6月22日にパブリックコメントが出ました。適用は2018年1月から予定されています。

1.パブリックコメントによる適用対象となる土地

公開された通達の改正案によりますと、従来の通達24−4「広大地の評価」を全面的に廃止し、通達20−2「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されます。
 この通達により、地積規模の大きな宅地は、「規模格差補正率」により、減額されることになります。

そして、この地積規模の大きな宅地とは、@普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するもので、A三大都市圏においては、500u以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000u以上の地積の宅地であり、B市街化調整区域で開発行為ができない地域、工業専用地域、指定容積率(東京都特別区は300%)以上の地域は適用外とされています。

つまり、要件としては、地域と面積と容積率だけのため、誰が判定しても基本的に同じになります。従来の通達では相対的な性格の要件であったため、対象となる土地について、マンション適地かどうか、潰れ地が生じるかどうかといったことにつき、納税者と課税庁の間で争いが絶えませんでしたが、今後はそのような争いはなくなるかと思われます

2.規模格差補正率

新通達によると、規模格差補正率は次のように求めます。



3.従来の広大地補正率と規模格差補正率の比較

規模格差補正率の導入により、どのくらい従来の広大地補正率よりも評価が上がるか、ですが、例えば三大都市圏に存する500uの土地の場合、広大地補正率が0.575であったのに対して、規模格差補正率は、0.8となり、0.225上昇することになります。 1,000uの土地の場合は、広大地補正率が0.55であったのに対して、規模格差補正率は、0.78となり、0.23の上昇となります。同様に5,000uの土地の場合は、0.36の上昇となります。

ただし、新通達においては、規模格差補正率のみならず、評価通達15(奥行価格補正)から20−1(無道路地の評価)までの定めに応じた土地の形状による補正も行われるため、土地の形状による補正が行われなかった広大地評価と比べて上記ほどの差は出ないと思われます。

4.新通達適用前の対策

新通達適用までに、対策が必要な土地は、従来の広大地評価での適用要件でも適用対象となっていた土地で、土地の形状による評価減が期待できない土地です。特に、地積が大きい宅地については、相続税評価額が大幅に増加しますので対策が必要と思われます。
逆に、広大地評価は適用できなかった土地について、新通達により評価減の可能性がある土地、また、土地の形状による評価減が大きく見込める土地で規模格差補正率との併用によって評価増がないと予想される土地は対策が不要です。

対策が必要な土地については、相続時精算課税制度の適用により、贈与をしてしまうことが一つの手段として考えられています。
相続時精算課税制度で贈与された土地は、相続時に持ち戻して、相続税を計算しますが、その評価額は、相続時ではなく贈与時の評価額を適用します。
したがって、新通達適用前に広大地評価を適用して贈与をすることができれば、相続時には新通達の適用になっていたとしても、贈与時に評価した広大地評価額で相続税を計算することができるのです。

ただし、相続時精算課税制度を生前にした場合、2500万円を評価額が超えると、贈与税が発生し、相続時には払うべき相続税から控除(または還付)できますが、それまでは、一旦贈与税を支払う必要が生じます。
また、土地の贈与には、不動産取得税・登録免許税もかかるため、相続税の節税効果と追加でかかる費用を比較して相続時精算課税制度を適用するか否かを判断する必要があります。

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