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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2008年07月28日
建物の利用状況によって、
土地の相続税評価額が変わる。
税理士 深代勝美

土地の相続税評価額は、土地の状況だけではなく、その土地にある建物の利用状況によっても変わります。ここでは、更地の時の評価額である、自用地価額が1億円として検討しています。

1.自宅が建っている場合

自宅について、特例の適用を受けた場合には240uまで80%の評価減となります。したがって、自宅の敷地が240uですと、1億×(100%−80%)=2000万の評価額になります。

2.貸家が建っている場合

自用地価額×(100%−借地権割合×借家権割合)で評価します。借地権割合は地域によって異なりますが、70%の地域とします。借家権割合は30%ですので、今回の場合 1億×(100%−70%×30%)=7900万円の評価額になります。
ただし、貸家についても小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。貸家について特例の適用を受けた場合には200uまで、50%の評価減となります。したがって、貸家の敷地が200uですと、7900万円×(100%−50%)=3950万円となります。
なお、小規模宅地等の特例の適用は、選択適用になっており、自宅で適用を受けた場合には、貸家については受けられないことになります。
また、貸家には、賃貸アパート・マンション、貸店舗、貸事務所等のように賃貸借契約を結んでいる場合も含まれます。この場合の土地を貸家建付地といいます。

3.他人の建物が建っている貸地で通常の地代を受け取っており借地権の設定がされている場合

自用地価額×(100%−借地権割合)で評価します。借地権割合が70%ですと、今回の場合 1億×(100%−70%)=3000万円の評価額となります。
今回の貸地についても小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。貸地について特例の適用を受けた場合には、貸家と同じく200uまで、50%の評価減となります。したがって、貸家の敷地が200uですと、3000万円×(100%−50%)=1500万円となります。

4.親族の建物が建っており、地代を受け取ってない場合

自用地価額により評価します。今回の場合1億円の評価額になります。
今回のような場合を使用貸借といいますが、土地を無償で利用していることに問題がないか、疑問に思われるかと思います。
例えば、親子間で使用貸借の場合ですと、昔は、子供が親の土地をただで使っており、借地権の贈与が子供にあったとして、贈与税が課税されていました。
しかし、親の土地に子供が無償で家を建てることが社会一般で行われ、税法が社会の実情にそぐわなくなり、取扱いが変更されました。
現在では、固定資産税程度の支払いや、無償の場合には使用貸借として、贈与税は課税されないことになっています。
なお、建物が賃貸アパート・マンションなどであっても、名義が子供名義の場合には、貸家建付地としての評価減は受けられず、自用地価額での評価になります。

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