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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2012年3月30日
不動産管理会社を活用した節税
  税理士 深代勝美

1.不動産管理会社に建物を売却するメリット

会社が建物を所有すれば、賃料は全て会社のものとなりますので、給料として多くの金額を家族に支給することができます。
税率の低い人に給料を分散することにより、より多くの所得税の節税ができます。また、支給された給料は、オーナーの財産ではないので、相続税が課税されず、相続税の節税対策にもなります。

2.どのような建物を売却した方がいいのか

会社の名義にすることが、有利な物件として、

  1. 建物の減価償却が進んで、相続税評価額と、未償却残高が同じくらいの物件があげられます。未償却残高と相続税評価額が同じくらいなら、物件を個人で持つことによる相続税の節税効果よりも、法人で持つことによるメリットの方が大きくなります。
  2. 他には、店舗のように建築費に対しての収入の割合が高く、法人で所有することによって、多くの収入の分散を図れる場合があります。
  3. また、相続が発生したばかりで、次の相続までかなりの期間が予測される場合があります。相続までに期間がある場合には、かなり先の相続税対策よりも、法人で所有することで所得税の節税を図った方が有利です。

3.建物を売却した場合に課税される税金とは

建物を会社に売却する場合には、時価として、未償却残高を採用できますから、所得税は、発生しません。ただし、事業用の場合には、消費税の課税対象にはなりますので、消費税の納税義務がある場合には、消費税は発生します。
また、所得がでなくても、譲渡の申告を確定申告時にする必要があります。

4.借地権と地代の支払いはどうするか

会社に建物を売却しても、会社に借地権はありませんということを言う、「土地の無償返還に関する届出書」を提出する必要があります。
次に地代ですが、(1)会社が地代を支払わない、または、支払っても固定資産税相当程度の場合には、土地の相続税評価額は更地評価となります。
(2)会社が通常の地代(固定資産税の3〜5倍程度)を支払う場合には、土地の相続税評価額は20%減額の80%評価となります。しかし、この場合、会社の株式の相続税評価額は、この減額分が加味されて評価されますので、株式を事前に相続人に贈与するなどの対策が必要です。

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