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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2012年9月30日
賃貸住宅の消費税と増税対策のポイント
  税理士 深代勝美

賃貸住宅の建築時に支払う消費税はどうなる

みなさんご存知のように、消費税の増税法案が国会で可決されました。今回の消費税率引き上げは2段階で実施されます。2014年4月には現行の5%から8%に引き上げられ、さらにその1年半後の2015年10月には10%となり、一気に倍に跳ね上がります。
賃貸住宅建築時の消費税負担は経営にも影響を与えるだけに、相続税対策を目的とした土地活用や老朽賃貸住宅の建て替えを計画されている方は、増税対策が欠かせません。

では、旧税率5%の適用を受けるための期限は、いつまででしょう?原則では、不動産に対する消費税は「引渡し」を受けた時点の税率が適用になります。しかし、住宅や賃貸住宅を建築する場合、請負契約を締結してから完成引渡しまでに通常は数カ月かかります。税率5%で契約しても、引渡しが2014年4月1日以降になったら、8%の消費税を負担しなければいけないのでしょうか。

例えば、1億円の賃貸住宅を建築する場合の消費税

建築請負契約については経過措置がある

賃貸住宅の建築のように完成引渡しまでに長時間を要する請負契約については、増税法案の中で経過措置が設けられています。
税率改正施行日の6カ月前(2013年10月1日)の前日(2013年9月30日)までに請負契約を締結した場合は、建物の引渡しが施行日以後になっても改正前の税率5%が適用されるというものです。

経過措置を利用する際に注意したいポイント

  1. 2013年9月30日までに5%で契約したのかを証明するにはどうすれば良いでしょうか。
    事実が全てです。5%で契約していれば、その証拠は出せると思います。
    例えば、収入印紙を契約書に事前に貼付するとすれば、その領収書を保存していれば領収証の日付が証拠になります。
    しかし、実際に確実な証拠を探すのは大変だと思いますので、「確定日付」を公証役場で押印して頂くと安心、確実です。
    公正証書までは作成する必要はないと思います。
  2. 賃貸住宅の建築に関して、経過措置の対象となる契約にはいくつかあります。
    (1) 工事の請負にかかる契約
    (2) 測量・地質調査にかかる契約
    (3) 工事の施工に関する調査、企画、立案、監理、設計にかかる契約。

(イ) (3)の設計契約だけを2013年9月30日までに締結し(1)の工事請負契約を締結しないと、旧税率5%が適用されるのは(3)の設計契約のみで、(1)の工事代金には適用されません。ですから、トータルな費用を算定した建築請負契約を、2013年9月30日までに締結することをおすすめします。

(ロ)概算の見積予定金額で請負契約を締結するケースもありますが、それも注意が必要です。
例えば1億円の予定金額で建築請負契約をして、結果的に1億2,000万円かかったとします。この場合には、1億円までは税率5%ですが、増額分の2,000万円の税率は8%になります。

(ハ)逆に1億円の予定金額で建築請負契約をして、8,000万円に減額された場合には、すべて税率は5%になります。減額された2,000万円には、消費税はかかりません。

なお、賃貸住宅の建築は、敷地調査や市場調査、設計などが必要ですから、通常は請負契約を締結するまでに数カ月を要します。時間的な余裕を持ってしっかりした事業計画を立て、そのうえで請負契約を締結しましょう。

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