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これだけは知っておきたい!相続・贈与

税理士 深代勝美 掲載日:2013年9月30日
不動産管理会社(同族会社)の税務調査のポイント〜税務署はここが知りたい!〜
  税理士 深代勝美

1.不動産管理会社の税務調査の準備

不動産管理会社の税務調査は、相続税と比べると、毎年の調査率は低いですが、不動産管理会社の申告は、毎期申告を行うため、税務調査が入る可能性は常にあり、事前の準備が必要です。特に、最近は、税務当局が、不動産所得のある人に「お尋ね」を送付し、調査を強化していますので不動産所得申告の正確性が要求されます。

2.事業内容の説明

まず、税務調査では、全体的な事業の内容が聞かれます。
不動産管理会社と、一言で言っても、その形態は様々あるため、まずは、(1)どのような物件があり、その物件の所有者は誰か、(2)募集や家賃の集金などを外部の管理会社に委託しているのか否か、(3)また、不動産管理会社の管理形態は、一括借上げ方式(家賃保証方式)なのか、管理委託方式なのか等を整理しておくことです。また、物件の住宅地図や、簡単な物件の世帯数や入居状況などの概要図を作成しておくと、調査がスムーズに進みます。

3.不動産管理形態の説明をする際の注意事項

不動産管理会社の形態の説明では、(1)入居者と不動産管理会社の契約書、(2)不動産管理会社と不動産オーナーの契約書、(3)外部の管理会社と不動産管理会社の契約書が必要になります。一括借上げ方式(家賃保証方式)の場合には、入居者は、不動産管理会社と賃貸借契約を結んでいないといけないため、事前に契約名義が入居者とオーナー個人の名義となっていないことを確認しておくことが必要です。
また、建物所有者が法人で土地が個人の場合、土地の賃貸借契約書が必要になりますが、通常は、権利金のやり取りを法人・個人間でしないため、無償返還の届け出の提出が必要になりますが、届け出がされていないと、借地権の認定課税をされてしまうので、必ず、提出されていることを確認してください。

4.役員報酬の説明

次に税務署が、必ずと言っていいほど、問題にしてくるのが、役員報酬です。
不動産管理会社は、多くが同族会社のため、その支払金額の妥当性を問題にしてきます。
事前に、役員報酬を受け取っている役員がどのような仕事をしているのか、説明できるようにしておくことです。 内容として、物件の清掃や見回り、不動産仲介会社や会計事務所との打ち合わせ、帳簿書類の作成などが考えられます。
また、役員報酬の支払いは、本当に支払ったことが損金計上のためには必要であり、現金払いですと、支払った証明がなかなか難しいため、法人から、役員の口座に振り込んでいただくのが安全・確実です。その上で議事録の確認もされるため、定時株主総会議事録も作成が必要です。
また、数か月、まとめて振り込んでしまうと、未払となり、問題となる恐れもあるため、毎月振り込んでいただくことです。

5.損金計上の妥当性

不動産管理会社は、同族会社の場合が多いため、法人で計上されている経費に家事費が入ってないか確認されることがあります。
特に、交際費や車輛費等の、事業上必要かどうか、判断が難しいものについては、事前に確認しておく必要があります。例えば、不動産仲介会社との飲食については交際費として認められますが、領収書に誰と、何名等の情報を書いておくことです。

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