無道路地・私道・不整形地の評価方法は知っていても、実務では気づかずに過大評価になるケースが多いです。
なぜ気づかないのか？それは判断の仕方を誰も教えてくれないからです。
このセミナーでは、通達の概要や計算例ではなく判断の仕方・調査方法をお教えます。
| 私道は要注意！という意味 |
建築基準法上の道路には公道もあれば私道もありますが、土地評価で様々な問題を抱えているのは圧倒的に私道。
土地を適正に評価するうえで重要なのは道路の性質に気づけるかどうかなので、評価する土地に私道があったら要注意！
なぜなら、現地を見ただけではその性質に気づきにくいからです。
この公図は１筆で登記面積が100平方メートルの土地（286-2）。
現地に行くと対象地の前には道路があります。このとき、公図のどの部分に道路が通っているのを読み取れるのが鍵。
これが読みとれないと、道路が土地の中に含まれていることに気づきません。
これに気づかないと過大評価をして納税者にケガを負わせることに・・
仮にこの私道が通り抜けだったらゼロ評価なので、路線価が50万円、私道面積が30平方メートルなら1500万円もの差が！
実は、評価対象地の中に私道が含まれているのに気づかず過大評価しているケースが散見されます。
| 知識と実務の違い |
例えば、無道路地とは「道路に接しない宅地（接道義務を満たさない宅地を含む）」と定義されてます。
↑このカッコ書き中の接道義務とは、建築基準法（第４３条１項）の「建築物の敷地は、道路に２m以上接しなければならない」を指し、また２m以上接していても、その道路が「建築基準法上の道路」でなければ接道義務を満たすことはできないとされています。
ですから、判断ポイントは「建築基準法上の道路」に「２m以上接する」となり、この２つのうち１つでも欠けていれば無道路地。
ここまでは、専門書などを読めば「知識」としてわかると思います。
それでは「建築基準法上の道路」に「２m以上接する」は、どうすれば判明するでしょうか。
ここから先が、どこに行って何を調べれば判断できるという実務になります。
専門書には「接道義務を満たしてない無道路地は、このように補正し評価する」との記載だけで、残念ながら、こうした判断方法は載っていません。これは「私道」の見分け方についても同じ・・
これで判断方法を誰も教えてくれなかった理由が、すこし分かったのではないでしょうか？
| セミナーの内容 |
１.実務で必要な知識は道路種別のみ
建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路規定。
この道路を「道路種別（道路の扱い）」といい、土地評価では必ず理解する必要があります。
なぜなら、この種別を知らないと調査ができないからです。
道路種別は数多くありますが、その中でも重要な３つを中心に説明します。
この３つが土地を適正に評価する鍵です。
２.道路種別は役所で調べる
道路の知識は必要ですが、それだけでは無道路地や私道に気づくことはできません。
評価対象地がどの道路種別に該当するのかを役所で確認。ただ、役所といっても窓口が多数あります。
・道路種別を調べるにはどの窓口に行くか
・道路図面はどこの窓口で見れるか
・私道かどうかはどの窓口に行けばいいか など
それぞれの担当窓口を列挙し、確認方法を詳しく説明します。
↑セミナー当日の風景
３.役所調査を効率的に進める方法を知っておく
窓口の担当者に道路種別を聞くとき、相手からの返答には独特な呼称があり、役所は民間サービスと違って聞かれたことしか答えないので、確認する内容を事前に決めておきます。
確認内容や入手する資料・図面、独特な呼称の意味・背景なども説明しますので、これを知っておくと役所調査を効率的に進めることができます。
ただ、このような実務は、実際に役所調査をして得たもの。いま案件がある方は、すぐに実行してください。
いま案件がなくても申告済のものでできます。
４.私道か公道かは必ず現地や役所で確認する
私道は公図上で地番が付いていることが多く、固定資産税の関連資料では公衆用道路と書かれていて机上で確認できます。ただ、以下のことから必ず現地や役所での調査が必要です。
・地番があっても譲地されて公道になることがある
・固定資産税の関連資料に公衆用道路と記載がない場合もある
・無番地でも公道とは限らない
これらを含め私道を評価する勘所を写真や図をみながら説明します
５.特定路線価を申請しない方が評価は下がる
行き止まりの道路は大半が私道のため、路線価がつきません。
私道に接道する土地を評価するさい、特定路線価を申請するのが慣例のようですが、特定路線価には相場があり、一番近くについてる路線価よりも１割前後低い価格で通知されるのが現状。
ただ、ある評価のやり方と判断基準で、その相場よりも評価が下がる方法があります。
申請したら取消しができない特定路線価がいかにリスキーであることに気がつくでしょう。
特定路線価を申請するか否かの判断基準を説明します。
６.評価の具体例で実務を体験する
実際に公図、住宅地図、路線価図、道路種別図の資料を使って実務シミュレーションを行います。
まず評価対象地の公図地番を住宅地図で探します。慣れてない方は、探すのに少し時間がかかりますが、コツを掴む良い機会に。次にその対象地の前面道路は、どの道路種別になるかを図で確認すると、この時点で無道路地か否かがほぼ分かります。
仮に無道路地だとして、その道路を路線価図で見てみると・・・意外なことに気がつきます。
以上、このセミナーの内容を説明しました。
2時間を超えるセミナーですから、これ以外にも内容はたくさんあります。
※2015年11月収録
| セミナーを視聴して得られること |
メリット１：実務で必須の道路種別の知識が身につきます。
なぜ道路の知識が土地評価に役立つのでしょうか？
それは、ほとんどの減価要因が道路に関連してるからです。
例えば、無道路地も接道義務や建築基準法上の道路が減価のポイントになり、私道においても 行き止まりか通り抜けかで評価割合が変わってきます。
これは道路の性質が影響していて、他のセットバックや都市計画道路予定地などにも通ずること。
この道路の性質こそ、セミナーで説明する道路種別になり土地評価で重要な役割をもちます。
↑当日は満員！多くの方が熱心に学び好評でした
メリット２：私道を評価対象にするか否かの判断が分かります。
土地評価に机上論は禁物ですが、私道はとくに要注意！
公図の精度は高いのもあれば低いのもあり、固定資産税の関連資料に公衆用道路と書かれてるのもあれば未記載のもあります。土地評価に関連する資料は多岐にわたり、ほとんどが公的なものですが、現況と違う場合があります。
公的な資料を鵜呑みにせず「土地評価は現況主義」を知ってください。
現地での確認方法や役所調査での入手資料が分かると、自信を持って判断できるようになります。
メリット３：減価要因を見落とさずに済みます！
専門書では、通達の概要や答えの決まった計算例にページを割いていますが、実務というは、答えを覚えていれば評価ができるというものではありません。
顧客からもらった資料を読み込み、現地に行って調査し役所で確認する、こうした手順を漏れなく行った結果、適正な評価になります。
調査や確認をしないで評価すれば減価要因を見落とすのは当然。無道路地や私道を見落とさない確認方法を細かく説明していきます。
| 講師 |
江里口 吉雄（相続士・相続支援ネット代表）
土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事
不動産調査の基本を徹底的に説明する話法は他の追従を許さないほど定評がある。
| セミナーを視聴したお客さまの声 |
神奈川県 税理士事務所の所長 様より 男性
今まで、どちらかと言えば土地評価の知識に注力してきましたが、重要なのは現場に足を運び調査することだと気がつきました。
資料をみて実際の現場で確認する。こうした経験が必要だと思います。
道路が土地評価に多大な影響をおよぼすことを知り大変参考になりました。
東京都 税理士法人の代表社員 様より 男性
役所調査と現場での調査の重要性が理解できました。
とくに接道義務を満たしていない土地のレアなケースは参考になりました。
土地の評価において道路が占める割合が大きいことを知りました。
今後の業務に活かしていきます。
愛知県 税理士事務所の所長 様より 女性
他のセミナーでは聞けない現場や役所調査、そしてインフラ調査まで聞くことができ参考になりました。
現場に行くときのツールについても触れていて、実務経験からの貴重なお話しに関心しました。
| 価格とお申込み |
タイトル
必ずマスターしておきたい！無道路地・私道・不整形地の評価【動画セミナー】
ご提供方法
・当社専用サイトでの動画配信
・視聴時間：２時間８分
・レジュメ：１６ページ、ＰＤＦダウンロード可能。
・再生スピードの調整可能（0.75〜2.0倍）
・視聴期限はありません。
価格
１３，２００円（税込）
⇒ ９,９００円（税込）
※9月30日まで決算の特別価格
お支払方法
クレジットカード（paypal）、銀行振込（前払）
銀行振込みの手数料は、御社負担になります。
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- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細は以下の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
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タイトル
必ずマスターしておきたい！無道路地・私道・不整形地の評価【ＤＶＤセミナー】
ご提供方法
・ＤＶＤ１巻
・視聴時間：２時間８分
・レジュメ：１６ページ、ＰＤＦダウンロード可能。
※ＤＶＤは郵送になりますが、レジュメはメールで送付するURLからのダウンロードになります。
価格
１５，４００円（税・送料込）
⇒ １２,１００円（税・送料込）
※9月30日まで決算の特別価格
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