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借地権

 土地を借りて建物を建てる場合には、地主と借地人との契約により「借地権」が発生します。借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権・賃借権」をいいます。建物所有の目的以外で土地を貸し借りした場合には、借地借家法(旧借地法)は適用されず、借地権は発生しません。なお、地上権(物権)による借地は、現在、ほとんどありません。
 借地権が発生した場合には、地主・借地人には借地借家法(平成3年7月31日以前の契約は旧借地法)が適用され、契約期間や更新が定められています。借地をめぐるトラブルも多々あるようですから、簡単に内容を説明します。
 トラブルで多いのは、地代の問題や明け渡しをめぐるケースです。現行の借地借家法が制定された頃はバブルの絶頂期で、地上げ屋の攻勢で被害を受ける借地人もおり、社会問題化されました。

借地契約と更新の期間(普通借地権の場合)

<契約期間>

 旧借地法では、借地権の当初の存続期間について契約上その定めがない場合は、所有する目的の建物が、鉄筋コンクリートのビルのような堅固なものは60年、木造などの堅固でないものは30年と定めていました。
 また、契約で借地権の存続期間を当事者間で定める場合は、堅固な建物は30年以上、堅固でない建物を所有する目的のものについては20年以上にしなければならないと定められていました。
 要するに、借地権の最短期間は堅固30年、非堅固20年とされていたわけです。 しかし建築工法が進歩し建物の造りが多様化している今日、すべての建物を堅固、非堅固に分けるのは困難ですし、事実その判断をめぐって裁判で争われたこともあります。そこで新法では借地権の当初の存続期間について、建物を堅固・非堅固に区別するのを廃止し、期間を定めない借地契約の場合は一律30年、契約で30年以上の期間を定めたものはその期間としました。

<契約更新>

 旧法においては、借地の存続期間が終了し、当事者が合意によって契約を更新する場合、堅固な建物は30年、非堅固な建物については20年の存続期間が定められていました。
 新法では、更新後も建物の堅固・非堅固の区別を廃止し、最初の更新における借地権の存続期間は20年、その後の更新は10年とし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間としました。
 これより期間の短い更新に当事者が合意しても、期間を短縮することはできません。従って契約は更新により半永久的に続き、地主に土地が戻ることはないということになってしまいます。

<定期借地権>

 旧法のもとでは、一度土地を貸してしまえば、半永久的に返してもらえないことや、返してもらえるとしても、かなりの立ち退き料を払わなければならず、土地所有者が借地を提供することを控える原因となっていました。
 しかし、住むうえでも、事業をするうえでも、土地を持っていない者にとって借地は必要です。そこで新法は、より円滑に借地を供給するという目的から、新たに更新のない各種の定期借地権を設けました。
 長期の定期借地権(一般定期借地権)を利用すると、更新のある借地権(普通借地権)の存続期間30年よりも長い、50年以上の期間を設定しなければなりません。そして、特約によって、期間が満了すれば更新をしないこと、建物は借地人が取り壊して更地で返してもらうことができると定めています。
 このように50年以上という長期間の存続期間を有した借地権は、社会的にみても経済的にみても、建物の存続期間としては十分であり、更新をしないという特約を認めても不合理ではないという新法の判断に拠っています。
 この制度は、マンションなどの集合住宅、店舗や事務所などの賃貸ビルの建築に活用されるものと考えられます。
 なお、この借地契約をする場合は、公正証書などの書面で手続きしなければなりません。
 このほかにも「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」「一時使用目的の借地権」が、契約更新の無いものになります。